分析地產(chǎn)商涌進(jìn)物流地產(chǎn)領(lǐng)域的原因 投資高標(biāo)物流倉儲設(shè)施
據(jù)介紹在2017年10月12日萬科發(fā)布公告稱將與江蘇國際信托等聯(lián)合成立總額不超過200億元的物流地產(chǎn)基金。據(jù)悉在中國市場擁有最大物流設(shè)施面積的普洛斯宣布私有化時，萬科就斥資193億港元參與領(lǐng)投，私有化完成后，萬科將持有普洛斯21.4%的股份。2017年11月30日舉行的股東大會上，普洛斯私有化以超過96%的贊成票高票通過。此外，蘇寧、富力、平安不動產(chǎn)、綠地等一眾電商、地產(chǎn)商也已涌進(jìn)物流地產(chǎn)領(lǐng)域。
據(jù)悉電商本身有物流需求這不難理解。但習(xí)慣了資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商，為何對物流地產(chǎn)這一需要長時間持有的項目發(fā)生了興趣？
“2003年普洛斯進(jìn)入我國時，我國還沒有高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代物流設(shè)備，經(jīng)濟(jì)首要依靠出資和出口來拉動增加，公司便在沿海地區(qū)和一線城市進(jìn)行了戰(zhàn)略布局。”普洛斯一位人士對南方周末記者說。
物流地產(chǎn)與快遞行業(yè)其實有著本質(zhì)區(qū)別。快遞和電商的倉儲事務(wù)，僅占物流地產(chǎn)所有事務(wù)的三分之一，更多的倉儲面積是被制造業(yè)、第三方物流所租借。
從2003年到2013年這十年間，我國的物流地產(chǎn)商場基本上是由外資企業(yè)主導(dǎo)，有數(shù)據(jù)顯示，最高峰時，普洛斯占據(jù)了超過三分之二的商場。該人士稱，2006年之后，我國經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級，內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)增加的新引擎，普洛斯便與地方政府合作，在我國的首要省會城市、交通樞紐進(jìn)行戰(zhàn)略拓展。
在十年間來自澳大利亞、意大利的物流地產(chǎn)企業(yè)也紛繁在我國商場搶灘登陸，一些來自美國、歐洲的基金也進(jìn)入這個商場，前十大供貨商中有6個外資供貨商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世里，而我國企業(yè)則一向體現(xiàn)得不溫不火。
“那十年正是房地產(chǎn)火爆的十年，傳統(tǒng)的開發(fā)商看不上這種出資周期長、收益率并不高的形式。”火花S—Park履行董事宋振慶說。火花S—Park是國內(nèi)一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)研究組織。
普洛斯塑造了物流地產(chǎn)的干流形式，即開發(fā)—運營—基金。宋振慶對南方周末記者解說這種形式，“物流地產(chǎn)商一般有開發(fā)、物業(yè)辦理和基金辦理三大部分，開發(fā)部分去拿地，建成物流園區(qū)之后交給物業(yè)辦理部分進(jìn)行運營，然后再將這些老練的物流園區(qū)進(jìn)行財物證券化處理”。
國際聞名房地產(chǎn)顧問戴德梁行高級董事、我國區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵向南方周末記者表明，與住所地產(chǎn)的最本質(zhì)區(qū)別是，物流地產(chǎn)不是直接出售財物來變現(xiàn)的，而是進(jìn)行長時間持有、運營，并經(jīng)過財物證券化的手段進(jìn)行資金回籠。
普洛斯當(dāng)時進(jìn)入我國商場時，一個最大的優(yōu)勢就是他們能從海外融到比較廉價的錢，而國內(nèi)一向沒有打通這條融資渠道，沒有辦法進(jìn)行證券化，只能一個項目一個項目來做，無法快速翻滾向前開展。
據(jù)普洛斯方面供應(yīng)的數(shù)據(jù)，截至2017年9月30日普洛斯基金辦理渠道現(xiàn)在在全球辦理12只基金，辦理的總財物達(dá)390億美元。
從2013年開端我國的物流地產(chǎn)商場開端逐漸發(fā)生變化，一些民營資本效仿普洛斯形式，進(jìn)入這一范疇，成為專業(yè)的物流地產(chǎn)開發(fā)商，較為聞名的有宇培、寶灣、易商等，其間宇培物流去年在香港上市。
不過，與普洛斯比較，這些民資布景的物流地產(chǎn)公司，不管在物流設(shè)備面積上，仍是在基金辦理上，都有必定的差距。還有一些國資布景的企業(yè)進(jìn)入，如深業(yè)泰物流集團(tuán)股份有限公司，它是深圳市國資委下屬的大型國有商貿(mào)物流地產(chǎn)集團(tuán)，前身為1983年建立的深圳筍崗庫房企業(yè)有限公司。
“大概從2013年開端，物流地產(chǎn)迎來了一個迸發(fā)期。有一個數(shù)據(jù)稱，60%的出資者考慮出資我國的房地產(chǎn)，其間有20%要投物流地產(chǎn)。”宋振慶向南方周末記者表明，因為物流地產(chǎn)相對標(biāo)準(zhǔn)化，對接資本的言語體系更為老練，再加上電商的快速開展，吸引了資本的進(jìn)入。
另一方面，作為物流地產(chǎn)的重要客戶，電商企業(yè)也開端進(jìn)軍到物流地產(chǎn)范疇。有的電商渠道開端從租借庫房向自我克制庫房改變。
京東的物流網(wǎng)絡(luò)一向被業(yè)界所推重，依據(jù)11月13日京東集團(tuán)發(fā)布的本年度第三季度財報，截至2017年9月30日，京東在全國運營405個大型庫房，總面積約900萬平方米。這是一個不小的數(shù)據(jù)，要知道排名第二的嘉民物流地產(chǎn)，它所具有的可租借面積僅有250萬平方米。
不過，多個工業(yè)地產(chǎn)資訊組織均未將京東列入十大自我克制物流設(shè)備面積的企業(yè)傍邊，這也意味著京東900萬平方米的庫房面積多為租借。
依據(jù)京東人士向南方周末記者表明，他們現(xiàn)在沒有對900萬平方米的倉儲面積細(xì)分是租借仍是自我克制。普洛斯人士則向南方周末記者透露，京東是他們的重要客戶，租借了不少倉儲面積。嘉民和宇培兩家物流地產(chǎn)公司的布告也將京東稱為重要客戶。
在電商企業(yè)中，真正明確要開展物流地產(chǎn)的則是蘇寧。在2017年11月12日蘇寧發(fā)布布告稱與深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金辦理公司建立目標(biāo)總額為300億元、首期征集基金規(guī)模為50億元的物流地產(chǎn)基金，正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)范疇。蘇寧公關(guān)部分人士向南方周末記者介紹，在蘇寧內(nèi)部的體系中，物流是作為獨立集團(tuán)開展事務(wù)。
物流地產(chǎn)是典型的重財物形式，蘇寧之所以挑選走這一條路途，與蘇寧本身的開展前史不無關(guān)系。“蘇寧并非是純電商企業(yè)，它是從線下向線上開展，本身就有物流環(huán)節(jié)，很容易把現(xiàn)成的物流財物轉(zhuǎn)化成物流地產(chǎn)。”蘇智淵說。
據(jù)蘇智淵介紹七八年前普洛斯的形式在我國取得成功之后，就有一些人企圖壓服蘇寧走物流地產(chǎn)的形式。終究能有今日的這個戰(zhàn)略決定，應(yīng)該經(jīng)歷了深思熟慮。在蘇智淵看來，阿里做得更多的是商業(yè)形式的立異，這種重財物形式或許不是阿里本身的開展方向。京東布局物流網(wǎng)絡(luò)更多是為了完善自己的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，從物流地產(chǎn)上掙錢，不是他們的訴求。
“一二線城市高端倉儲的供應(yīng)逐漸削減，租金又逐年上漲，阿里、京東這樣的規(guī)模電商已經(jīng)在考慮要不要自建庫房了。”蘇智淵告訴南方周末記者。
另一個攪動物流地產(chǎn)行業(yè)的是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商。跟著住所地產(chǎn)紅利期的衰退，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商在盡力尋求轉(zhuǎn)型。萬科進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)其實開端于2014年，2015年建立專門的物流地產(chǎn)公司。2017年以前，萬科的物流地產(chǎn)總面積就已經(jīng)到達(dá)了150萬平方米左右。進(jìn)入2017年之后，萬科在物流地產(chǎn)范疇的力度更是加大，僅1月—9月，新增物流面積就到達(dá)165萬平方米。
此次加碼物流地產(chǎn)的布局，也被視為萬科新掌門人郁亮帶領(lǐng)萬科走向轉(zhuǎn)型的重要一步。在本年雙十一前一天的萬科年終媒體見面會上，萬科集團(tuán)履行副總裁、首席運營官張旭曾放出豪言：“在我國，如果雙十一有10億件快遞，那么約有5億件，是從普洛斯和萬科的貨倉里出貨的”。
但在不少剖析人士看來，萬科參加普洛斯私有化這一動作更具有出資意味。普洛斯人士向南方周末記者表明，由出資組織組成的要約方Nesta Investment Holdings已公開表明，私有化完成后，他們擬繼續(xù)普洛斯現(xiàn)有事務(wù)以及運營形式，保留現(xiàn)有辦理團(tuán)隊。這意味著，萬科很難直接進(jìn)入普洛斯的辦理層。
“萬科參加普洛斯私有化，談不上是收購，僅是出資行為。”蘇智淵說，“我相信普洛斯在運營上，會對萬科的辦理介入設(shè)置必定的門檻。萬科建立物流地產(chǎn)基金，才是希望做一個獨立的物流地產(chǎn)品牌。”
平安不動產(chǎn)也在2015年年頭建立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部，開端大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)。截至2017年8月其具有的可租借面積到達(dá)150萬平方米，在我國十大物流地產(chǎn)商中排名第8。
傳統(tǒng)地產(chǎn)商天然地對土地有著靈敏的嗅覺，物流地產(chǎn)的土地仍是一片價值凹地，如果妥善運作、長時間持有，不管是地價仍是租金，其總體價值或許會有不錯溢價空間。
以萬科為例2017年6月3日它在布告中介紹了本年新增的3個物流地產(chǎn)項目狀況，項目總建筑面積21萬平方米，權(quán)益建面15萬平方米，均價約700元/平方米，這顯著低于住所類的土地價格。
從出資回報率來看，高標(biāo)物流倉儲設(shè)備的收益率也顯著高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，現(xiàn)在我國一線城市物流地產(chǎn)收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只要4%-5.5%。在土地政策收緊的布景下，經(jīng)過物流地產(chǎn)的形式敏捷拿到土地資源，對地產(chǎn)商來說，也是一個不錯的挑選。
與住宅地產(chǎn)商通過出售住宅快速回籠資金不同，物流地產(chǎn)開發(fā)商如果想快速攻城略地，就要以較低的價格融得較多的資金，實現(xiàn)資金回籠，用于新項目的投資開發(fā)。
“物流地產(chǎn)真正的邏輯是做長期運營的資本化運作。”蘇智淵向南方周末記者分析，“這些物流基地本身是自帶現(xiàn)金流的資產(chǎn)，他們可以把幾個這樣的項目整合起來，然后打包成一個資產(chǎn)包出售給基金公司，如養(yǎng)老基金、教師退休基金等，為其承諾一定的投資回報率，并實現(xiàn)現(xiàn)金回流。”
宋振慶曾經(jīng)關(guān)注過一個國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展史。這家地產(chǎn)商通過拿地建了不少的工業(yè)廠房，勢頭很好，但現(xiàn)在團(tuán)隊也已經(jīng)解散了。“萬科、蘇寧也都一樣，他們雖然資金充足，但是到后面所面臨的挑戰(zhàn)會很多。”
物流地產(chǎn)的主要收益是租金，這是一個比較穩(wěn)定的資金來源。根據(jù)多個物流地產(chǎn)開發(fā)商的財報數(shù)據(jù)，其物流設(shè)施的出租率多在90%以上，有的甚至高達(dá)98%。并且在租金漲幅上，行業(yè)內(nèi)也普遍采用了5%這個幅度。這也意味著，成熟的物流地產(chǎn)會有較為穩(wěn)定增長的收益。
據(jù)普洛斯向南方周末記者提供的資料，普洛斯在中國設(shè)立了兩只規(guī)模達(dá)到100億美元的開發(fā)型基金，其主要投資方是全球領(lǐng)先的國家養(yǎng)老基金和主權(quán)基金。
宋振慶向南方周末記者表示，物流地產(chǎn)商主要的融資方向就是社保基金、養(yǎng)老基金、教會基金、保險基金等，這些基金的融資成本較低，回報率要求較低，主要的訴求是穩(wěn)健，而物流地產(chǎn)正好可滿足這些基金的要求。
由于與國外此類基金的融資渠道未能打開，國內(nèi)開發(fā)商在融資成本和效率上，都要遠(yuǎn)遜于普洛斯這樣的外資企業(yè)，不得不另辟蹊徑。蘇寧、萬科成立的物流地產(chǎn)基金有一個共同特點，無論是深創(chuàng)投還是江蘇國際信托，他們的合作方都是具有國資背景的投資公司。
蘇智淵說，最近幾年地方政府其實對于外資背景的物流地產(chǎn)商開始有了戒備，在一定程度上，他們更歡迎國內(nèi)開發(fā)商的進(jìn)入。這些國資背景的投資方，在國內(nèi)開發(fā)商拿地做項目的時候，能夠提供背書。另一方面由于有重資產(chǎn)做抵押，物流地產(chǎn)是一個風(fēng)險相對較小的行業(yè)。“未來可能會有越來越多的國資背景投資方會尋找這類項目來投，這是一個長期的趨勢。”蘇智淵說。
在國內(nèi)開發(fā)商開始關(guān)注物流地產(chǎn)時，普洛斯則開始借助其成熟的融資體系探索多元化的道路。普洛斯內(nèi)部人士向南方周末記者介紹，2016年普洛斯成立了普洛斯金融，為物流行業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域的中小微企業(yè)解決融資難、融資成本高等問題，目前已累計服務(wù)中小企業(yè)客戶超過1000家，授信近45億元，累計放款近28億元。來源：國際快遞
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